Bau- und Kaufvertragsprüfung

Bauvertrag prüfen lassen - Fallen vermeiden: Juristische Unterstützung in jeder Bauphase

Ist Ihr Bauvertrag frei von Fallstricken?

Egal ob Vertragsausarbeitung mit einer Baufirma, Kaufvertragsabschluss einer Immobilie, Reklamation bei Abnahme des Rohbaus oder Bauabnahme:

Das Beratungsangebot der Kanzlei Becker Baurecht unterstützt Bauherren, Hauskäufer und Käufer von Wohneigentum während sämtlicher Bauphasen.

In unserer Kanzlei für Baurecht besprechen wir mit Ihnen, nach einer umfassenden Vertragsprüfung, strittige Vertragsformulierungen und unübliche Klauseln.

Keine Vertragsprüfung durch den Notar

Entgegen der landläufigen Meinung, gehört eine eingehende Vertragsprüfung nicht zu den Aufgaben eines Notars. Die Leistung eines Notars beinhaltet einzig und allein die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags. So bleiben oftmals für den Käufer negative, rechtliche Vereinbarungen unentdeckt.

Wir unterbreiten den Mandanten unserer Anwaltskanzlei für Baurecht Vorschläge zu Streichungen und Ergänzungen für eine souveräne Verhandlungsführung beim Kauf Ihrer neuen Wohnung, Hauses oder Grundstücks.

Für den Laien steckt ein Kaufvertrag über den Bau eines Hauses voller juristischer Feinheiten, missverständlicher Formulierungen und jeder Menge Fallstricke.

Vor der Unterschrift sollten daher sämtliche Verträge unbedingt von einer unabhängigen Fachanwaltskanzlei für Baurecht gegengelesen und umfassend überprüft werden.

2018 beschloss der Gesetzgeber eine Überarbeitung des bis dahin geltenden Bauvertragsrechts, mit dem Ziel, der Besserstellung privater Bauherren. Doch noch immer enthalten nahezu sämtliche Bauverträge veraltete, nicht mehr rechtskonforme Formulierungen und Klauseln.

Ohne eingehende, juristische Überprüfung können die Auswirkungen auf Baukosten, Baudauer oder Gewährleistungen nach Abnahme immens sein.

"Alles aus einer Hand": Der Bauvertrag mit einem "Generalunternehmer"

Die für den Bauherren komfortabelste Lösung stellt die "schlüsselfertige" Übergabe dar. Nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Sanierung und Modernisierung älterer Bausubstanz ist dieses Vertragsmodell mittlerweile die gängige Variante beim Immobilienerwerb.

Alleiniger Vertragspartner für den Hauserbauer ist dabei der sog. "Generalunternehmer". Er stellt die Handwerker und ist Ihr Ansprechpartner bei Mängelansprüchen und Reklamationen.

Diese für den Bauherren so bequeme Lösung ist allerdings keineswegs frei von Risiken. Im Falle einer Insolvenz des Generalunternehmens, kann für den Auftraggeber die gesamte finanzielle Vorleistung verloren gehen und nicht (wie im Falle mehrerer einzelner Vertragspartner) ein Teil.

Doch Risiken lauern auch bei vollständiger Vertragserfüllung.

"Schlüsselfertig" bedeutet nach Rechtsprechung diverser Gerichte nichts anderes, als lediglich einzugsfertig. Statische Berechnungen (wichtig z. B. für einen späteren Ausbau des Dachbodens), isolierende Dachdämmung etc. werden von den Bauherren als "zum Bau dazugehörend" angesehen, gehören juristisch gesehen jedoch nicht zu den von dem Bauunternehmer zu erbringenden Leistungen, sofern sie nicht vertraglich fixiert wurden.

Ein vorheriger Blick eines Fachanwalts in die Verträge VOR Unterzeichnung kann hier viel Geld und langwierige Gerichtsverfahren sparen.

Vorsicht bei "schlüsselfertig" und "Festpreis“!

Schlüsselfertig zum Festpreis machen die Kosten für die Bauherren kalkulierbar und schützen so vor unliebsamen Kostensteigerungen.

Der Festpreis bezieht sich stets nur auf die vertraglich festgeschriebenen Leistungen. Sieht ein Bauherr eine Leistung als selbstverständlich an (siehe oben "Wärmedämmung Dachboden") und wurde diese jedoch vorher nicht vertraglich festgehalten, so steht der Generalunternehmer nicht in der Pflicht diese zu erbringen.

Ein weiterer Fallstrick lauert bei der Gültigkeit des Festpreises. Oftmals ist dieser nur auf einen Zeitraum von 6 oder 12 Monaten, ab Vertragsabschluss, begrenzt. Bei Verzögerungen am Bau hat die Baufirma das Recht, die Preise zu erhöhen. So kann schon eine unvorhergesehene Frostperioden einen Bau, trotz Festpreisgarantie, erheblich verteuern.

Liquiditäts-Monitoring des Bauunternehmens

Wir haben als Mandanten eine Familie, die ein Einfamilienhaus mit einem Anbieter baut, der nur zögerlich und schleppend Arbeiten ausführt. Neben der Problematik, dass die Mietwohnung gekündigt ist, hat sich herausgestellt, dass die Firma völlig überschuldet ist und zwischenzeitlich keine Baumaterialien mehr ohne Vorkasse von den Baustofflieferanten bekommt. Handwerker werden nicht bezahlt, der Bau geht nicht weiter.

Bereits zum Abschluss des Bauvertrages war die Firma von der Bilanz her mit 1 Mio. Euro überschuldet und es bestand die Gefahr, dass das Haus nie fertiggestellt wird.

Über die Hälfte der Finanzierungskosten des Gebäudes sind gezahlt, der Bautenstand ist bei weitem nicht so weit, sodass eine Überzahlung von ca. 80.000 Euro besteht.

Im Rahmen einer Beratung über den Bauvertrag können wir auch die Liquidität, zumindest der Vergangenheit der Firma, überprüfen und auf Wunsch auch ein Liquiditäts-Monitoring einrichten.

Nachträgliche bauliche Änderungen

Eine Klausel zur nachträglichen Änderung einer Leistung ist in fast jedem Kauf-/Bauvertag enthalten. In unserer 2. Case-Study enthielt der bereits notariell beglaubigte Kaufvertag einer neu zu errichtender Wohnung eine Klausel, die dem Verkäufer das Recht zubilligte, die zu erbringende Leistung einseitig zu ändern, sofern behördliche Auflagen dies erforderten oder sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich als geboten erweisen würden.

Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer auf Wunsch des Käufers der Wohnung, oberhalb der Wohnung unseres Mandanten, das Bad an anderer Stelle eingebaut.

Diese bauliche Änderung machte es erforderlich, dass die zur Entwässerung benötigten Fallrohre heruntergeführt werden mussten, an der Wand innerhalb(!) des Wohnzimmers unseres Mandanten.

Nach Studium des Kaufvertrags und in Kenntnis der geltenden Rechtslage, gelang es unserer Anwaltskanzlei für Baurecht, erfolgreich gegen die geplante Maßnahme vorzugehen und dieses Unterfangen somit erfolgreich zu unterbinden.