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Becker-Baurecht

Fachanwaltskanzlei
Becker Baurecht
Bauverträge: Vertragsprüfung / Vertragsgestaltung

0511-123 137 0
info@becker-baurecht.de

Ergin Tanis
vor 4 Monaten

★★★★★

Herr Becker hat uns vor kurzem bei baurechtlichen Anliegen sehr unterstützt.

Es wurde schnellstmöglich ein Termin für ein persönliches Gespräch vereinbart...

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Mrs. Marley
vor 10 Monaten

★★★★★

Herr RA Becker vertritt uns seit vielen Jahren in baurechtlichen Belangen und steht uns immer kompetent zur Seite und wir fühlen uns überdurchnittlich gut beraten und betreut.
...

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Erol Pakca
vor 3 Monaten

★★★★★

Bekannt für seine hervorragenden Arbeiten im Baurecht!!

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Bauvertragsprüfung / Bauvertragsgestaltung

Sie sollen einen Bauvertrag unterschreiben, sind sich aber nicht sicher, ob die darin enthaltenen Formulierungen für Sie negative Auswirkungen haben.

Viele Formulierungen in Bauverträgen sind unwirksam, viele Klauseln enthalten auch versteckte Formulierungen, die zum Nachteil des Vertragspartners sind.

Die Fachanwaltskanzlei Becker-Baurecht bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Bauverträge prüfen zu lassen und so Risiken zu vermeiden. Dabei erläutern wir, welche Klauseln für Sie negativ sind, geben an, welche Klauseln gestrichen werden sollten und unterbreiten alternative Formulierungsvorschläge

Benötigen Sie juristische Hilfe zu Fragen des Baurechts?
Rufen Sie uns an in Hannover unter:

0511 - 123 137 0

Gerne beantworten wir Ihre Fragen, setzen Ihre rechtlichen Ansprüche vor Gericht durch oder vertreten Sie außergerichtlich.

Gestaltung von Bauverträgen

Sollten Sie für Ihr Unternehmen einen eigenen Bauvertrag benötigen, der den heutigen rechtlichen Anforderungen genügt, so erstellen wir für Sie einen individuell auf Ihr Unternehmen zugeschnittenen Bauvertrag. Wir können Ihnen auch ein gesamtes Paket zusammenstellen mit Bauvertrag, Widerrufsbelehrung, Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Datenschutzerklärungen und so weiter.

Beispiel:
Einer unserer Mandanten empfand seinen Subunternehmervertrag als zu lang und zu unverständlich. Wir haben für unseren Mandanten einen Subunternehmervertrag gestaltet, der kürzer ist und der aus verschiedenen Modulen zusammengesetzt werden kann. Es werden einzelne Module, wie Formulierungen für eine Gewährleistungssicherheit, für die Abnahmen und so weiter zur Verfügung gestellt, die je nach Bedarf in den Vertrag einbezogen werden können.

Werkvertrag

1.) Abschlagszahlungen

Der § 632a BGB regelt den Umgang mit Abschlagszahlungen. Während in der alten Fassung ein Recht auf Abschlagszahlungen nur bei vertragsgemäßer Leistung bestanden hat, sieht die neue Fassung vor, dass bei vorhandenen Mängeln lediglich ein angemessener Teil verweigert werden darf. Ein vollständiges Verweigern bei Mängeln sieht der Gesetzgeber folglich nicht mehr vor. Der Unternehmer erhält nun mehr Abschlagszahlungen in Relation zu seiner erbrachten Leistung. Die Neuregelung ist identisch mit der Regelung des § 16 Abs.1 VOB/B und stellt auf den Wert der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung ab. Bis zur Abnahme trägt jedoch der Auftragnehmer die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung.

2.) Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund, § 648 a BGB neu

Der Gesetzgeber räumt beiden Vertragsparteien ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ein. Ein solcher liegt vor, sofern die Fortsetzung am Vertragsverhältnis unzumutbar ist, beispielsweise bei Insolvenz des einen Vertragspartners. Auch in eine solchen Fall ist zu beachten, dass zunächst eine Aufforderung zur Abhilfe mit Fristsetzung erforderlich ist. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist entsteht das Kündigungsrecht.

Neu ist auch die Mitarbeit zur Feststellung des Leistungsstandes. Diese kann nach der Kündigung von einer der Parteien veranlasst werden. Eine solche gemeinsame Mitarbeit soll zur Erfassung einer Schlussrechnung dienen, um diese dadurch schreiben oder prüfen zu können. Eine Vergütung kann nur in Höhe der erbrachten Leistung bis zum Zeitpunkt der Kündigung verlangt werden.

3.) Abnahme, § 640 BGB

Im Rahmen der Abnahme gemäß § 640 BGB hat der Gesetzgeber eine Abnahmefiktion im Abs. 2 vorgesehen. Danach soll die Leistung als abgenommen gelten, wenn der Unternehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Bauherr nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe konkreter Mängel die Abnahme verweigert. Verweigert der Bauherr die Abnahme ohne Angabe von Mängeln, ist dies nicht ausreichend.

Eine ergänzende Regelung gilt jedoch, sofern es sich bei dem Kunden um einen Verbraucher handelt. Dann soll die Abnahmefiktion nur Geltung finden, sofern der Unternehmer den Verbraucher in Textform (z.B. E-Mail) auf die Folgen der Aufforderung mit Fristsetzung hingewiesen hat.

Wichtig!
Bislang spielte das Thema Abnahme in der Praxis keine derart relevante Rolle. Der Großteil der Unternehmer hat nach der Fertigstellung der Leistung erst eine Rechnung geschrieben und auf das Begleichen gewartet. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Gesetzgeber bewusst die Abnahme als zentralen Punkt für die Fälligkeit des Werklohn bestimmt hat. Daher ist es in Zukunft umso wichtiger für Unternehmer, sich um eine Abnahme zu kümmern. Um mögliche Nachweise zu sichern, wird daher empfohlen, eine schriftliche Abnahme vom Auftraggeber zu verlangen. Eine Grundlage für die Begründung eines solchen Schreibens stellt das Gesetz dar.

Im Übrigen darf die Abnahme lediglich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigert werden. Ein unwesentlicher Grund hingegen ist nicht ausreichend.

Merke:
Ohne Abnahme besteht weder Anspruch auf Zahlung noch fängt die Gewährleistungsfrist an zu laufen. Das Risiko von Beschädigungen trägt in einem solchen Fall der Unternehmer.

Bauvertrag

1.) Definition des Bauvertrages (§ 650 a BGB)

Im Zuge der Neuregelungen hat der Gesetzgeber erstmals eine Definition eines Bauvertrages gesetzlich normiert. Gemäß § 650a BGB ist danach:

"ein Bauvertrag ein Vertrag für die Herstellung, Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon" und "der Vertrag über eine Instandsetzung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn der Vertrag für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist".

Ein Bauvertrag ist daher nur bei Neuerrichtung oder wesentlichen Änderungen an einem Gebäude relevant.

2.) Anordnungsrecht des Auftraggebers (§ 650 b BGB)

Als weitere Neuregelung hat der Gesetzgeber ein Anordnungsrecht des Auftraggebers ins Gesetz aufgenommen. Obwohl in der Praxis praktische Änderungen keine Seltenheit darstellen, gab es bislang keine gesetzliche Regelung dazu. Nun kennt das Gesetz zwei Varianten des Anordnungsrechts, nämlich:

Variante 1:
Der vereinbarte Werkerfolg wird durch den Auftraggeber einseitig geändert. (Bsp. Die Verlegung eines Teppichbodenbelages wird geändert in Verlegung von Parkettboden.)

Variante 2:
Änderungen die zur Errichtung eines vereinbarten Werkerfolges technisch notwendig sind. Bsp. Aufgrund Rissen im Estrich muss eine Rissbeseitigung erfolgen. Der Unternehmer ist außerdem verpflichtet, ein kostenloses Angebot über die Mehr- und Mindervergütung zu erstellen. Dieses Angebot dient sodann als Grundlage für Änderungen des Vertrages und die Neugestaltung der Kosten. Wenn es zu keiner Einigung kommt, kann der Auftraggeber einseitig anordnen, dass die gewünschte Leistung ausgeführt wird. Sofern der Bauherr einseitig Änderungswünsche anordnet, ist der Unternehmer verpflichtet, diesen Anordnungen nachzukommen und die Leistung auszuführen. Als Verhandlungszeitraum sieht der Gesetzgeber 30 Tage nach Zugang der Änderungswünsche des Bauherren vor. Ausnahme: Eine gesetzliche Ausnahme liegt vor, wenn dem Betrieb die Ausführung unzumutbar ist. Eine Legaldefinition regelt der Gesetzgeber nicht, jedoch liegt ein solcher Fall unter anderem vor, wenn dem Betrieb die Ausführung mangels Einrichtung nicht möglich ist. Die Beweislast der Unzumutbarkeit trägt der Betrieb. Bsp. Der Betrieb ist auf Verlegung von PVC-Bodens spezialisiert und soll nun Pakettarbeiten durchführen.

Achtung:
Technisch notwendige Änderungen kann der Unternehmer jedoch nicht ablehnen. Bsp. Aufbringen einer Sperrschicht, die vorher nicht geplant war.

3.) Vergütungsanpassung bei einseitigen Anordnungen des Auftraggebers (§ 650 c BGB)

Eine Regelung zur Vergütungsanpassung beinhaltet der § 650c BGB, der zur Anwendung kommt, sofern sich die Vertragsparteien im Falle einer einseitigen Anordnung des Auftraggebers, nicht einvernehmlich über einen neuen Preis einigen konnten. Die Mehr - oder Mindervergütung richtet sich in einem solchen Fall nach den "tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für die allgemeinen Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn". Dadurch ist eine Kostenaufstellung auf Grundlage von tatsächlichen Kosten möglich und vorteilhaft für die Fälle, in denen Betriebe Angebote unterbreitet haben, die nicht auskömmlich sind. Der "schlechte" Preis muss folglich nicht fortgeführt werden. Weiterhin kann auch auf hinterlegte Urkalkulationen zurückgegriffen werden. Obwohl eine Erstellung einer solchen Urkalkutalion bisher in der Praxis nicht gängig ist, könnten künftig mehr Auftraggeber davon Gebrauch machen.

Im Rahmen von Streitigkeiten über Abschlagszahlungen nach Änderung des Vertrages, darf der Unternehmer 80 % seiner im Angebot geforderten Vergütung in einer Abschlagszahlung verlangen. Eine solche Zahlung hat der Auftraggeber vorbehaltlich einer späteren anderen gerichtlichen Entscheidung zu leisten. Möchte der Unternehmer bei Abschlussrechnungen 100 % des Rechnungsbetrages erhalten, so muss die Vergütungshöhe prüfbar dargelegt werden. Daber wird jedoch dem Auftraggeber die Möglichkeit eingeräumt, Kürzungen vorzunehmen. Alternativ dazu kann der Unternehmer stattdessen 80 % der Vergütung aus seinem Nachtragsangebot abrechnen, die restlichen 20 % werden erst nach der Abnahme fällig. Es besteht dann die Vermutung, dass dem Unternehmer tatsächlich 80 % der im Nachtragsangebot genannten Mehrvergütung zustehen.

Hält der Auftraggeber den Betrag zu hoch, steht ihm die Möglichkeit zu, im Wege einer einstweiligen Verfügung eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Unter einer einstweiligen Verfügung ist eine Rechtsmittel zu verstehen, welches dann zur Anwendung kommt, wenn eine Eilentscheidung innerhalb weniger Tag ergehen muss. Von diesem Rechtsmittel kann der Unternehmer auch Gebrauch machen, wenn eine Streitigkeit darüber besteht, ob überhaupt eine Mehrvergütung geschuldet wird.

Neu ist auch die Einrichtung von Baukammern in den Landgerichten. Dort ist eine kurzfristige (vorläufige) Entscheidung auch während der Bauphase einholbar. Das Gericht würde über den vorläufigen Vergütungsanspruch entscheiden und dabei prüfen, ob beispielsweise ein Anspruch auf Mehrvergütung bestehen könnte. Die Kosten dafür hat der Auftragnehmer zu zahlen. Im Rahmen eines weiteren Verfahrens nach Abschluss des Bauvorhabens wird dann die Berechtigung des Anspruchs aus der vorläufigen Entscheidung geprüft.

Dem Unternehmer entsteht somit die Möglichkeit, Zahlungen kurzfristig und während der Bauphase zu erhalten.

4.) Sicherungshypothek (§ 650 e BGB)

Mit der Sicherungshypthek hat der Unternehmen die Möglichkeit für offene Werklohnfoderungen als Absicherung eine Hypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. Im Vergleich zu der vorherigen Regelung wird lediglich der Anwendungsbereich erweitert.

5.) Bauhandwerkersicherung (§ 650 f BGB)

Jeder Unternehmer kann von seinem Auftraggeber eine Sicherheit in Höhe des Auftragswertes zzgl. 10 % für Nebenkosten beanspruchen (abzüglich erhaltener Zahlungen). Bisher konnten Bauhandwerkersicherungen nicht bei öffentlichen Auftraggebern oder bei privaten Bauherren für Tätigkeiten an einem Einfamilienhaus gefordert werden. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Neuregelungen weiterhin den öffentlichen Auftraggeber ausgeschlossen aber auch Bauhandwerkersicherungen bei Verbraucherverträgen (§ 650 i BGB) und Bauträgerverträgen (§ 650 u BGB). Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei Verträgen, die nicht einen Neubau oder eine Komplettsanierung zum Inhalt haben, auch von Verbrauchern künftig eine Bauhandwerkersicherung verlangt werden darf.

6.) Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme (§ 650 g BGB)

Neu ist im Gesetz auch der Anspruch auf eine Zustandsfeststellung des Werkes. Einer solchen bedarf es, wenn der Auftraggeber die Abnhame verweigert. Dann besteht das Recht des Unternehmers eine gemeinsame Zustandsfeststellung zu verlangen. Den Auftraggeber trifft sodann eine Mitwirkungspflicht., damit der Zustand des Werkes zum Zeitpunkt des Abnahemverlangens auch dokumentiert wird. Vorteilhaft ist eine solche Konstellation für beide Seiten. Dem Autraggeber ist es nämlich so möglich, eine Wohnung beispielsweise weiterhin benutzen zu können. Beschädigungen und Veränderungen würden nach der Zustandsfeststellung dann zu Lasten des Auftraggebers vermutet, was zur Sicherheit des Auftragnehmers führt. Achtung: Eine Zustandsfeststellung ersetzt jedeoch nicht die Abnahme! Errichtet soll eine gemeinsame Zustandsfeststellung mittels eines Protokolles, welches Datum und Unterschrift beider Vertragsparteien beinhalten muss.

Verweigert der Auftraggeber eine solche Mitwirkung, so kann der Auftragnehmer eine solche einseitig durchführen. Erfoderlich ist dafür, dass dem Auftraggeber eine angemessen Frist zur Zustandsfeststellung gesetzt wird. Lässt dieser die Frist verstreichen, kann der Auftragnehmer den Zustand der Leistung einseitig feststellen. Über diese Feststellung soll dann der Auftraggeber durch Erhaltung des Protokolls informiert werden.

Zur Entrichtung der Vergütung regelt der § 650 g BGB, dass neben einer Abnahme auch eine prüffähige Schlussrechnung des Auftragnehmers vorliegen muss. Dabei wird vermutet, dass eine Schlussrechnung prüffähig und fällig ist, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und auch für den Auftraggeber nachvollziehbar ist. Erhebt der Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Schlussrechnung keine Einwendungen, gilt diese auch als prüffähig. Falls Einwendungen eingebracht werden, müssen diese sich konkret auf bestimmte Schlussrechnungspositionen beziehen.

Bauträgervertrag

1.) Definition des Bauträgervertrags (§ 650 u BGB)

Mit der Reform des Bauvertragsrechts hat der Gesetzgeber dem Bauträgervertrag erstmals einen eigenen Teil im BGB gewidmet. Gemäß § 650 u BGB ist:

"ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen."

Der Bauträgervertrag beinhaltet also eine Doppelnatur, denn er umfasst hinsichtlich des Bauwerks neben der Herstellungspflicht auch die Pflicht zur Eigentumsübertragung. Der Unternehmer, der das Objekt zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt, ist der Bauträger. Sein Vertragspartner wird als Erwerber oder auch als Käufer bezeichnet.

2.) Arten des Bauträgervertrags

Die drei praxisrelevantesten Arten des Bauträgervertrags sind: der Kauf von neu gebauten Eigentumswohnungen, der Kauf von Grund auf sanierten und modernisierten Altbau- Eigentumswohnungen und der Kauf von neu gebauten Häusern (oft Einfamilienhäuser) mitsamt Grundstück.

Wichtig:
Der Bauträgervertrag zwischen Unternehmer und Erwerber kann dabei entweder vor, während oder erst nach Abschluss der Bauarbeiten geschlossen werden. Insoweit wird zwischen Bestellbau und Vorratsbau unterschieden. Beim Bestellbau wird zunächst der Vertrag zwischen Unternehmer und Erwerber über das Grundstück und den zu errichteten Neubau geschlossen und erst im Anschluss daran mit dem Bau begonnen. Im Rahmen eines Vorratsbaus wird das Bauprojekt hingegen erst während des Bauablaufs oder nach Fertigstellung an einen Erwerber veräußert.

3.) Wann liegt kein Bauträgervertrag vor?

Ein Bauträgervertrag liegt eben dann nicht vor, wenn der Eigentümer eines Grundstücks auf diesem ein Haus errichten möchte. In diesem Fall wird ein Bauvertrag geschlossen. Auch der Erwerb einer gebrauchten Immobilie stellt keinen Bauträgervertrag dar, sondern entspricht in der Regel einen Kaufvertrag. Die Abgrenzung der Verträge ist für beide Vertragsparteien von großer Bedeutung, da sich die jeweiligen Rechts und Pflichten aus dem Vertragstyp ergeben.

4.) Formerfordernis des Bauträgervertrags

Durch die Doppelnatur des Bauträgervertrags (Herstellungs- und Eigentumsübertragungspflicht am Bauwerk) bedarf dieser zu seiner Wirksamkeit immer der notariellen Beurkundung.

5.) Praxistipp: Die Baubeschreibung

In der Praxis spielt beim Bauträgervertrag die Bau- und Leistungsbeschreibung eine überragende Rolle und gibt häufig Anlass für Streit während oder nach Abschluss der Bauphase. Die Baubeschreibung umfasst eine detaillierte Aufstellung über die Ausstattungs- und die Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Als Teil des Bauträgervertrages ist die Baubeschreibung notariell zu beurkunden. Gerade beim Auftragsbau, ist es für die Erwerber oft eine große Herausforderung sich vorzustellen, wie die fertige Immobilie später einmal aussieht und wie sie im Detail ausgestattet ist. Auch beim Vorratsbau kann der Erwerber regelmäßig noch über die Ausstattung von Küche und Bad, die Gestaltung der Wände und die Art und Ausführung der Fußböden mitentscheiden. Ähnlich wie beispielsweise beim Neuwagenkauf machen dann die Extras den Unterschied in Ausstattung und Preis. Um von vornherein Enttäuschungen und teure Nachträge zu vermeiden, sollten Bauträger und Erwerber vor Vertragsabschluss möglichst genau festlegen, welche Leistungen von der Baubeschreibung umfasst und welche Leistungen vom Kunden gewünscht sind.



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becker-baurecht.de  ist Ihre kompetente Rechtsberatung im Vorfeld von sämtlichen Angelegenheiten des privaten und des öffentlichen Baurechts, Werkverträgen, Architektenverträgen und Generalunternehmerverträgen.

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