Baurecht

Baurecht, Immobilienrecht, Grundstücksrecht...
Wo liegen die Unterschiede? was gilt es zu beachten?
Die Kanzlei Becker-Baurecht informiert.

Das Immobilienrecht normiert das Recht am Grundstück, Haus und der Wohnung und umfasst als Oberbegriff auch das Baurecht sowie das Architektenrecht. Beim Immobilienrecht handelt es sich nicht um ein einheitliches Rechtsgebiet, sondern um eine Vielzahl von Rechtsangelegenheiten mit Bezug auf ein Grundstück oder eine Immobilie.

Der Begriff Baurecht bezeichnet die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen und regelt damit alle rechtlichen Aspekte und Normen rund um Bauprojekte. Im Folgenden soll eine kurze Erläuterung dabei helfen, eine Abgrenzung vorzunehmen zwischen dem Grundstücksrecht, dem öffentlichen Baurecht und dem privaten Baurecht.

Grundstücksrecht

Im Grundstücksrecht werden alle Rechtsfragen geregelt, die sich auf die Rechte von Grundstücken beziehen. Das beinhaltet auch alle Rechtsfragen zu Grundstücksverträgen und zu den dinglichen Rechten an Grundstücken. Zentrale Themen des Grundstücksrecht sind Grundstückskaufvertrag bzw. der Immobilienkauf, das Nachbarrecht, Belastungen eines Grundstücks, Abwehrrechte des Grundstückseigentümers oder Schenkungen von Grundstücken bzw. Immobilien.

Häufige Streitpunkte:

• Nachbarschaftsstreitigkeiten
• Grenzstreitigkeiten
• Mißbrauch, Grunddienstbarkeit, Wohnrecht
• Mängelrechte nach Hauskauf / Immobilienkauf
• Hauskauf / Wohnungskauf
• Grenzbebauung
• Bauträgervertrag
• Rückabwicklung Hauskauf / Wohnungskauf
• Wegerecht
• Vorkaufsrecht

Öffentliches Baurecht

Das Öffentliche Baurecht regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden und steht damit im Gegensatz zum privaten Baurecht, dass die Vertragsbeziehungen zwischen den Baubeteiligten behandelt. Das öffentliche Baurecht ist ein Teilgebiet des besonderen Verwaltungsrechts, das Zulässigkeit, Grenzen, Ordnung und Förderung der baulichen Nutzung des Bodens regelt. Es gliedert sich in:

Bauplanungsrecht (im Zuständigkeitsbereich des Bundes)
Das Bauplanungsrecht umfasst sämtliche Rechtsvorschriften bezüglich der Bebaubarkeit von Grundstücken.

Bauordnungsrecht (im Zuständigkeitsbereich der Bundesländer)
Das Bauordnungsrecht regelt Vorgaben und Normen der einzelnen Bauvorhaben. Ein Schwerpunkt in unserer juristischen Tätigkeit im Bereich des öffentlichen Baurechts bildet die Beratung unserer Mandantschaft zu Fragen der Erschließung von Bauobjekten, insbesondere bei der geplanten Umnutzung von Immobilien.

• Ist es möglich ein Gewerberaum als Wohnraum zu nutzen?
• Unter welchen Voraussetzungen darf Wohnraum in Gewerberaum umgewandelt werden?
• Mit welchen zusätzlichen Erschließungskosten muss der Bauherr rechnen?

Als „Nutzung“ wird der Zweck bezeichnet, dem ein Gebäude dient. Diese Nutzung ist im Baurecht grundsätzlich nicht genehmigungsfrei, sondern genehmigungspflichtig. Dabei müssen die geplanten Nutzungsänderungen folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Festsetzungen des Bebauungsplans dürfen diesen nicht widersprechen,
• Die Erschließung muss gesichert sein,
• Der Bauherr muss einen Entwurfverfasser bestellt haben, welcher über die Bauvorlageberechtigung verfügt,
• Die Anforderungen für den Schall- und Wärmeschutz müssen erfüllt sein.

Die Erschließung eines Grundstücks betrifft sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen, die notwendig sind, um das spätere Gebäude bei dessen Fertigstellung ordnungsgemäß nutzen zu können.

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den privaten Baubeteiligten, es betrifft im Schwerpunkt die Beziehungen zwischen demjenigen, der ein Bauwerk in Auftrag gibt und den Beteiligten, welche das Bauwerk planen und ausführen (z. B. Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen, Handwerker). Diesbezüglich wird vom Bauvertragsrecht gesprochen. Eine Abgrenzung zum öffentlichen Baurecht besteht in der Möglichkeit, im Zuge der Privatautonomie separate Vertragsklauseln zu formulieren.

Grundlage des privaten Baurechts ist das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB), die nachbarschützenden Normen des Privatrechts (§§ 903 ff., § 936 und § 1004 BGB, ggf. Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer).

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) war eigentlich für den Bereich des Bauwesens der öffentlichen Hand vorgesehen, wird aber in den Teilen B (VOB/B) und C allerdings vielfach in privatrechtliche Verträge einbezogen. Die Regelungen der VOB haben den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), soweit sie von einem Vertragspartner im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB „gestellt“ werden.

Auch der Architektenvertrag ist meist Werkvertrag. Die Entgeltordnung der Architekten und Ingenieure ist die HOAI.